Rett til båtfeste

Vi bor på en eiendom uten strandlinje, men det er ikke langt til vannet. Mellom oss og sjøen er det kanskje noen hundre meter. Da vi kjøpte vår eiendom fikk vi opplyst at det fulgte med rett til å fortøye båten i en ring i svaberget ved stranden. Det lå også med en kopi av et gammelt håndskrevet dokument som beskrev rettigheten. Der står det også at retten gjelder adkomst og hvilke eiendommer dette gjelder. Det var åpenbart bare én stor strandeiendom mellom oss og sjøen da dokumentet ble laget, og vi har forstått at denne eiendommen senere er delt opp i flere tomter. Da vi nylig kjøpte oss båt og ønsket å ta i bruk rettigheten, har eier av eiendommen med strandlinje nektet oss dette. Eier sier at han ikke er kjent med noen slik rettighet. Han sier at han har undersøkt grunnboken og at rettigheten ikke er tinglyst og dermed ikke gjelder. Må vi finne en annen plass å ha båten?

Svar: Ved fradeling av tomter så er det klare utgangspunktet at såkalte servitutter – bruksretter/rådighetsretter – fortsetter å hefte på den fradelte eiendommen. Det samme gjelder dersom eiendommer selges. Som hovedregel kan ingen overføre større rett enn man selv har. Det vil si at ny eier som utgangspunkt må respektere begrensninger på eiendommen som tidligere eier har lagt på denne, for eksempel ved avtale med tredjepart.

Et viktig unntak er at en servitutt kan falle bort dersom den ikke er tinglyst og den som kjøper eiendommen servitutten hefter på verken kjente til eller burde kjent til servitutten.

Dersom båtfestet var i bruk da eier av strandeiendommen kjøpte denne, slik at han så at det lå en båt der, så vil det neppe kunne sies at han ikke burde kjent til servitutten. Men dersom båtfesteretten ikke har vært i bruk, og det kun har vært en ring i svaberget, så er det vesentlig mer tvilsomt om grunneier burde kjent til denne.

Og selv om grunneier hevder at rettigheten ikke er tinglyst, så er det ikke sikkert at dette er riktig. Det vil kunne skje at eldre rettigheter ikke er overført til den elektroniske grunnboken, slik at man må lete i den gamle grunnboken for finne ut hva som er tinglyst. Ikke minst gjelder dette der det er fradelt eiendommer som i dette tilfellet. Da vil man også måtte undersøke hva som finnes av servitutter tinglyst på eiendommer som det er fradelt fra. Det er Arkivverket som oppbevarer gamle grunnbøker, og det kan godt tenkes at dokumentet dere har fått kopi av er en utskrift fra gammel grunnbok. I tillegg til at man kan bestille dokumenter fra Arkivverket, så har de også en elektronisk selvbetjeningstjeneste på sine nettsider. For dokumenter tinglyst fra 1951 og senere er det Kartverket som må kontaktes.